國際設(shè)施

　　設(shè)施管理不是設(shè)備管理，設(shè)施管理是物業(yè)管理中的一種新的形態(tài)。國際設(shè)施管理協(xié)會(IFMA)給予設(shè)施管理的定義是：以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類生活環(huán)境、工作環(huán)境進(jìn)行有效的規(guī)劃、整理和維護(hù)管理的工作。它將人們的工作場所和工作任務(wù)有機(jī)結(jié)合起來，是一門綜合了工商管理、建筑科學(xué)、工程技術(shù)以及人體工程學(xué)的綜合學(xué)科。保持業(yè)務(wù)空間的高品質(zhì)生活，強(qiáng)調(diào)的是空間內(nèi)容的活動;以提高投資效益為目的，關(guān)注的是物業(yè)價(jià)值。

　　為什么會出現(xiàn)設(shè)施管理?首先得從物業(yè)管理說起。我們知道，物業(yè)管理從英國起步，其原因是集合式建筑的出現(xiàn)，需要一家公司來調(diào)整公共秩序，維護(hù)公共資產(chǎn)，于是物業(yè)管理在英國出現(xiàn)了，之后傳到我國香港地區(qū)。傳統(tǒng)的物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)通常被認(rèn)為是“四?！薄０?、保綠、保潔、保修。但事實(shí)上物業(yè)管理發(fā)展到今天，我們都在面對一個(gè)困惑：物業(yè)管理沒能隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)育在一個(gè)合理的價(jià)格上進(jìn)行調(diào)整，而成本的不斷攀升，使得物業(yè)管理的贏利空間越來越窄。

　　與此同時(shí)，業(yè)主的越來越強(qiáng)勢、企業(yè)人才的嚴(yán)重短缺加上行業(yè)整體得不到尊重，使得朝陽行業(yè)逐漸進(jìn)入夕陽的狀態(tài)。是不是物業(yè)管理一定就這樣，這種狀態(tài)還會延續(xù)多久?從2004、2005年開始，全行業(yè)都在思考這個(gè)問題。一些大的物業(yè)管理公司，很多都在停滯、收縮、觀察，都在思考物業(yè)管理何去何從，如何突破今天的困境。特別是當(dāng)別的行業(yè)在蓬勃成長時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)遭到了一些打擊，使得一些從業(yè)人員不甘于此，認(rèn)為物業(yè)管理不該如此，應(yīng)該在市場經(jīng)濟(jì)中有它基本的定位。于是，物業(yè)管理開始重新檢討，檢討應(yīng)該如何適應(yīng)市場，如何提供更好的服務(wù)，如何保證物業(yè)的保值增值。所以，在上世紀(jì)80年代，設(shè)施管理開始出現(xiàn)了。

　　物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)管理的關(guān)系是怎樣的?其實(shí)，基本就是一個(gè)概念：不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的概念在新加坡用產(chǎn)業(yè)服務(wù)去體現(xiàn)，在公司的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中，更多偏向于它的價(jià)值，所以它成為資產(chǎn)管理。設(shè)施管理更多講的是一個(gè)空間的概念，包括空間的領(lǐng)域，整體的領(lǐng)域，而不是單純的設(shè)備或者說是有形的設(shè)備。

　　●設(shè)施管理的基本內(nèi)容

　　設(shè)施管理在原有的“四?！被A(chǔ)上，增加了一些新的內(nèi)容，包括策略性年度及長期規(guī)劃(也即生命周期)、財(cái)務(wù)與預(yù)算管理、公司不動產(chǎn)管理、室內(nèi)空間規(guī)劃及空間管理、建筑和改造工程、新的建筑及修復(fù)、保養(yǎng)及運(yùn)作、保安、通訊、行政支援服務(wù)、能源管理。不同的物業(yè)會對應(yīng)不同內(nèi)容的設(shè)施管理重新進(jìn)行組合，并非全部啟動。

　　●設(shè)施管理的核心價(jià)值

　　設(shè)施管理的核心價(jià)值是什么?跟物業(yè)管理有什么不同?可以這么理解：設(shè)施管理的核心優(yōu)勢在于采用多元模式發(fā)展，圍繞業(yè)權(quán)人的需求，以物業(yè)為原點(diǎn)，市場和時(shí)間為坐標(biāo)去設(shè)計(jì)不同的管理模式發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)空間流程的最佳組織和物業(yè)價(jià)值曲線的合理。

　　而物業(yè)管理通常是一個(gè)固定模式，相對比較模式化。事實(shí)上，在不動產(chǎn)的市場發(fā)育過程中，應(yīng)該摒棄模式化的方式，因?yàn)槲飿I(yè)管理并非只能是這個(gè)樣，只是在現(xiàn)階段，在居住型物業(yè)管理中可以用這種模式，但并不是固定不變的，適用不同物業(yè)要用不同的模式，這種多元模式的發(fā)展依據(jù)首先就是物業(yè)所有人的需求，在管理好物業(yè)基礎(chǔ)上，用市場和實(shí)踐目標(biāo)去考慮整個(gè)物業(yè)管理的模式，最終實(shí)現(xiàn)空間的合理運(yùn)籌以及物業(yè)價(jià)值的有效提升。設(shè)施管理除了關(guān)心房子之外，還關(guān)注的是房子內(nèi)部空間的業(yè)務(wù)流程以及物業(yè)價(jià)值的變化趨向。世界變化催生的物業(yè)管理方式變革

　　首先，世界變平坦了，商業(yè)模式發(fā)生了變化。過去做生意的方式是在一個(gè)狹隘的局部市場，進(jìn)入WTO后，市場隨之變得無限大，此時(shí)，企業(yè)選擇的應(yīng)對方式發(fā)生了變化。過去強(qiáng)調(diào)要縱向一體化發(fā)展，一攬子服務(wù)都由企業(yè)全包，生意越變越大之后，企業(yè)開始關(guān)注自己的核心、實(shí)力，開始向橫向一體化發(fā)展，把自身不擅長、不該做的業(yè)務(wù)分包出去，把重心放在企業(yè)自身的核心競爭力上。

　　其次，全球化運(yùn)動，催生了不動產(chǎn)價(jià)值曲線的波動。不動產(chǎn)的價(jià)值是不斷發(fā)生變化的，它不是恒產(chǎn)，而是資產(chǎn)。全球資本的運(yùn)動，可能會使得不動產(chǎn)的價(jià)值是負(fù)的，所以沒有絕對的恒產(chǎn)。再次，國際資本市場的空前活躍，讓變革充滿了力量。國際資本市場的到來，帶來的不止是資本，而是一種全新的商業(yè)模式和還沒有真正進(jìn)入中國的物業(yè)管理理念。最后，中國成為黃金之國。有人把巴西、俄羅斯、中國、印度稱為“金磚四國”，這意味著，在全球經(jīng)濟(jì)中，這四個(gè)國家充滿著讓人期待的市場。

　　所以現(xiàn)今物業(yè)管理面臨的困難是短期的，只要走過這個(gè)困境，物業(yè)管理將真正迎來蓬勃發(fā)展的朝陽市場。