第一章　總　則

　　第一條 為了適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平，為城市居民創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，依據國家有關規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　 在本省行政區(qū)域內從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，應當遵守本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內各類房屋的所有權人。

　　第三條　 城市新建住宅區(qū)和達到一定規(guī)模且公共設備、公用設施等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。配套設施不全的城市住宅區(qū)，由所在地政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。實行物業(yè)管理的住宅區(qū)的具體規(guī)模、范圍，由市、縣(市)人民政府劃定。

　　第四條　 省人民政府建設行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，其主要職責是：

　　(一)貫徹實施國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關措施;

　　(二)管理全省物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務社會化、經營市場化的物業(yè)管理機制;

　　(三)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)資質管理工作;

　　(四)依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

　　市、縣(市)建設(房產)行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。

　　第五條　 各級規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價、工商等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協(xié)同建設(房產)行政主管部門做好有關管理工作。街道辦事處協(xié)助有關部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。

　　第六條　 物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產業(yè)(居民服務業(yè))優(yōu)惠政策。各級人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　第二章　業(yè)主會議與業(yè)主委員會

　　第七條　 住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達到60%以上時，所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責組織住宅區(qū)開發(fā)建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會議，選舉產生業(yè)主委員會;以后的業(yè)主會議由住宅區(qū)業(yè)主委員會負責召集。

　　第八條　 業(yè)主會議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。業(yè)主會議決定事項，以組成人員的過半數通過。

　　第九條　 業(yè)主會議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機構，行使下列職權：

　　(一) 選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員;

　　(二) 審議、修改、通過住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程;

　　(三) 聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(四) 審定住宅區(qū)有關業(yè)主和使用人權益的重大事項;

　　(五) 改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當的決定。

　　第十條　 首次業(yè)主會議選舉產生的業(yè)主委員會，應當經所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。

　　第十一條　 業(yè)主委員會由住宅區(qū)內的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內確定。必要時，經業(yè)主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。業(yè)主委員會可以設主任、副主任、委員，一般為兼職。業(yè)主委員會主任、副主任、委員，應當推選熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。業(yè)主委員會開會時，可以邀請住宅區(qū)所在地的居民委員會派員參加。

　　第十二條　 業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構，向業(yè)主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

　　第十三條　 業(yè)主委員會應當按照批準的章程行使下列職權：

　　(一) 召集和主持業(yè)主會議;

　　(二) 按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同;

　　(三) 主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會議審議通過;

　　(四) 審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃及物業(yè)管理重大措施;

　　(五) 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

　　業(yè)主委員會履行下列義務：

　　(一)根據住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見、要求，對物業(yè)管理企業(yè)的經營管理活動進行監(jiān)督;

　　(二)接受住宅區(qū)內全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;

　　(三)督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關規(guī)定;

　　(四)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務措施。

　　第十四條　 業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數通過。

　　第十五條　 業(yè)主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十六條　 物業(yè)管理企業(yè)，是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧并具有獨立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務為主的經濟實體。

　　第十七條　 物業(yè)管理企業(yè)應當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門申領物業(yè)管理企業(yè)資質證書;未領取物業(yè)管理企業(yè)資質證書的，不得從事物業(yè)管理經營服務活動。

　　第十八條　 物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　(一)根據有關法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據物業(yè)管理委托合同，結合住宅區(qū)實際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實施辦法;

　　(二)依據物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費規(guī)定收取物業(yè)管理費用;

　　(三)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)，承擔專項管理業(yè)務工作;

　　(五)按照企業(yè)經營范圍開展多種經營;

　　(六)邀請業(yè)主委員會協(xié)助管理。

　　第十九條　 物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　　(一) 履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經營活動;

　　(二) 接受業(yè)主委員會、住宅區(qū)內的全體業(yè)主和使用人及有關部門的監(jiān)督;

　　(三) 向業(yè)主委員會報告工作;

　　(四) 積極開展多種形式、健康向上的社會文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神生活。

　　第四章　　物業(yè)管理委托

　　第二十條　 住宅區(qū)開發(fā)建設單位在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前應當確定物業(yè)管理單位，負責住宅區(qū)住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理工作。

　　第二十一條　 住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的入注管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分。

　　第二十二條　 住宅區(qū)入住率或者銷售率達到60%以上時，開發(fā)建設單位或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應當在1個月內向市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門組織開發(fā)建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)召集首次業(yè)主會議，選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者重新委托物業(yè)管理企業(yè)。開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理所必需的工程建設技術資料。業(yè)主委員會應當將該資料復印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第二十三條　 接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應當與開發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同應當包括下列內容：

　　(一) 雙方當事人名稱及地址;

　　(二) 管理服務項目和內容;

　　(三) 管理服務標準;

　　(四) 管理服務權限;

　　(五) 管理服務費用及其支付辦法;

　　(六) 合同期限;

　　(七) 雙方當事人認為需要約定的其他事項。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內，將物業(yè)管理委托合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十四條　 物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理委托合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應當在接到終止通知之日起1個月內向業(yè)主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續(xù)。

　　第五章　　住宅區(qū)的使用與維護

　　第二十五條　 住宅區(qū)建成后，必須按照國家建設行政主管部門規(guī)定進行工程竣工驗收和住宅區(qū)綜合驗收，住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關內容簽署驗收意見。

　　第二十六條　 住宅區(qū)竣工綜合驗收后，開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設技術資料：

　　(一) 住宅區(qū)竣工總平面圖;

　　(二) 單體建筑、結構、設備安裝竣工圖;

　　(三) 住宅區(qū)公建配套設施、地下管網工程竣工圖;

　　(四) 有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料;

　　(五) 住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第二十七條　 業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)公用配套設施應當遵守下列規(guī)定：

　　(一)房屋裝飾裝修不得危及房屋安全，未經有關部門批準不得改變房屋結構，不得私搭亂建，處理建筑垃圾必須符合有關規(guī)定;

　　(二)改變房屋用途和外貌，應當符合有關規(guī)定;

　　(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

　　(四)房屋內公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺，屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物;

　　(五)愛護住宅區(qū)內的公共設施、不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和休閑設施等;

　　(六)車輛按照規(guī)定有序停放;

　　(七)垃圾實行袋裝化，按照規(guī)定的時間、地點、方式投放;

　　(八)住宅區(qū)內不得亂貼、亂畫、亂掛。

　　第二十八條　 房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

　　(一) 房屋室內部分，由業(yè)主和使用人自行維修;

　　(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施等房屋本體公用部位、設施、設備，由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護維修。

　　第二十九條　 物業(yè)管理企業(yè)應當按照合同的約定，加強對住宅區(qū)內道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車(摩托車)庫、公廁、衛(wèi)生保潔設備設施等公用配套設施的養(yǎng)護維修。屬于人為損壞的，由損壞者負責修復;造成損失的，應當賠償損失。

　　第三十條　 住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關專業(yè)部門委托，對住宅區(qū)內的水、電、煤氣等管線、設施進行維修養(yǎng)護。

　　第三十一條　 住宅區(qū)的業(yè)主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，延長住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明、高尚的居所。

　　第六章　　物業(yè)管理收費及管理用房

　　第三十二條　 物業(yè)管理收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。對物業(yè)管理收費，應當區(qū)別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價。物業(yè)管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由省人民政府價格、建設行政主管部門另行制定。

　　第三十三條　 物業(yè)管理公共服務費的主要用途為：

　　(一) 物業(yè)管理企業(yè)管理服務人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費;

　　(二) 綠化管理費;

　　(三) 清潔衛(wèi)生費;

　　(四) 保安費;

　　(五) 辦公費;

　　(六) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費;

　　(七) 法定稅費。

　　第三十四條　 物業(yè)管理公共服務費，應當實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應當按照規(guī)定按期足額繳納物業(yè)管理公共服務費。

　　第三十五條　 物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，代理供水、供電、供氣等有關專業(yè)部門收取水、電、氣費，并可以代其定期維修養(yǎng)護水、電、煤氣等管線、設施，按照有關規(guī)定收取代收代辦服務費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報價格行政部門備案。

　　第三十六條　 房屋公用部位、設施、設備專項維修費，按照國家和省人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。前款所稱專項維修費，應當存入指定銀行，由業(yè)主自治管理，具體辦法由市、縣(市)人民政府制定。

　　第三十七條　 各級人民政府財政、審計部門依法對住宅區(qū)物業(yè)管理專項維修費的收取、管理和使用情況進行監(jiān)督和審計。

　　第三十八條　 住宅區(qū)開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定建設物業(yè)管理用房，在住宅整體移交時，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)管理用房的產權屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權證，不得轉讓。

　　第七章　法律責任

　　第三十九條　 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門申領物業(yè)管理資質證書的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期補辦資質審查手續(xù);逾期不補辦的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

　　第四十條　 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及公用設施、設備管理、維修、養(yǎng)護不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務的，業(yè)主和使用人有權投訴，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

　　第四十一條　 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由價格行政主管部門按照國家有關法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

　　第四十二條　 業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第二十七條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權制止，并要求限期改正;造成損失的，有權要求其賠償;違反有關法規(guī)的，由有關部門依法查處;構成犯罪的，依法追究刑事責任。業(yè)主和使用人未按照規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照約定加收滯納金。

　　第四十三條　 物業(yè)管理企業(yè)不服物業(yè)管理、價格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，向作出行政處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，或向人民法院起訴。業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向物業(yè)管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴;不服物業(yè)管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院起訴。

　　第四十四條　 住宅區(qū)開發(fā)建設單位違反本辦法第三十八條規(guī)定，不按照規(guī)定履行提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期履行。

　　第四十五條　 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會、房屋使用人因物業(yè)管理產生的合同糾紛，當事人應當協(xié)商解決向物業(yè)管理行政主管部門申請調解。協(xié)商或調解不成的。應當按照雙方簽訂的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。無仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可以依法向人民法院起訴。

　　第四十六條　 物業(yè)管理行政主管部門在查處有關行政違法案件時，必須有2名執(zhí)法人員，并出示省人民政府統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件;實施行政處罰時，必須使用財政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰沒單據，罰沒收入必須全部上繳國庫。

　　第八章　附　則

　　第四十七條　 高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)(廠房)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十八條　 各市可以根據本辦法制定實施細則。

　　第四十九條　 本辦法的具體應用問題，由省人民政府建設行政主管部門負責解釋。

　　第五十條　 本辦法自公布之日起施行。